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地方漠視樓市問題熱衷 救市令人擔憂
&銀行二胎房屋emsp;全面放松樓市調控已呈蔓延之勢，隻要能夠救樓市，一些地方恨不得把所有的政策一股腦兒發佈完畢。目前，主要城市的限購體系全面瓦解，限貸政策也岌岌可危，被稱為樓市調控"雙殺手鐧"的限購限貸將全面退出，而其他救市力度也超出預期，打的幌子無一例外的是"取消行政幹預、回歸市場化發展"。
毫無疑問，過多的行政幹預、缺乏長期系統規劃的政策體系是造成樓市種種亂象的根源。貫徹國傢關於構建多層次市場化住房供應體系、減少行政審批和幹預，回歸市場化調控，有合理性，也是必要的。但目前存在一種不良傾向，即打著"去行政化"和"市場化"的幌子，恨不得將所有行政性措施一撤到底，繼續將房地產作為救經濟、救財政收入、救政府項目、救上下遊50多個子行業和穩定銀行信貸質量的唯一工具和救命稻草。
當樓市處於上行時期，所有利益相關者皆大歡喜，一旦樓市下行則誰都不高興瞭。目前，不論是從宏觀經濟，還是從就業、地方政府資金來源看，對房地產的依賴到瞭無以復加的地步。筆者在很多地方調研時發現，目前一些民生補貼也因為土地和房地產稅收縮水而無法足額發放，城市基礎設施和政府的一些開發項目很多都已經停擺。因此，國傢放松行政幹預、強調市場自主調控的說法正中地方下懷，一股腦兒地放松相關政策是必然的事情。
樓市在過度繁榮時期需要壓一壓，在出現蕭條後需要扶一扶，這是一個簡單的道理。問題是，目前樓市下滑是一回事，是否需要扶則是另外一回事。從全國來看，目前銷售量價整體跌幅不超過10%，而即便是10%的跌幅，也是在2013年歷史最高水平下的適度回調。2013年，全國商品房銷售超過瞭13億平方米，創歷史最高水平，比5年前的2008年翻瞭一番，平均房價相比2008年也翻瞭近一番。如果相比2013年之前幾年的同期水平，今年的量價水平仍舊處在高位。在這種情況下，展開救市根本說不過去。
主要城市房產成交量盡管出現30%左右的跌幅，但這是房價過高、供應質量太差和剛需主體支付能力不足造成的，是一種再正常不過的調整。對於這些城市來說，樓市問題是結構性問題，而不是周期波動的供需總量問題。隻有當價格已經降下來、供應結構(轉變隻追求"高大上"、忽視剛需產品的供應模式)已改善、城市外圍或新區的公共配套已做好之後，市場仍然疲弱才能考慮政策放松。
從房價看，不管是70個大中城市房價指數，還是百城房價指數，全國主要城市的房價與去年同期相比依舊在上漲。而2013年同期的房價水平是歷史最高水平，相比2008年的房價水平有70%到120%的上漲。也就是說，目前的房價水平仍舊在繼續攀登歷史更高峰。采取放松限購限貸等行政限制性措施，盡管符合市場化發展的趨勢，但隻能緩解周期性下滑，充其量解決的是供求總量問題，不僅無法觸及結構的問題，而且掩蓋瞭結構性問題解決的急迫性。
事實上，國傢層面希望能同時解決樓市的結構性問題和周期性問題，新任住建部部長陳政高在其上任後的第一場全國住房城鄉建設工作座談會上指出，今年下半年樓市政策要落實三個方面的工作：千方百計地消化庫存、進一步加強房地產結構調整、完善房地產項目周邊配套設施。消化庫存旨在解決周期性問題，而房地產結構調整和完善樓市項目周邊配套則旨在解決結構性問題。
但是，目前各地出臺的救市政策，不管是放松限購、限貸，還是購房入戶、稅收減免、降低公積金提取和貸款的門檻，無一例外地指向瞭消化庫存，即想方設法把房子賣出去，解決周期性的問題，而有意無意地忽視瞭結構性問題，這不僅是在延續過去的救市思路，而且是繼續將房地產作為拉動經濟、增加稅收、實現地方官員政績的工具。這種舊思維與樓市大周期下行已經開啟後，樓市發展需要徹底轉變思路是完全背道而馳的。
未來，在樓市進入大周期下行、供求已經平衡或供應過剩、存量住房利用成為主題的"新常態"背景下，房地產開發模式不能再繼續維系規模擴張、簡單復制、制造概念、推動預期的泡沫化、粗放化擴張思路；不能隻關註房價地價的升值潛力，不關註房屋的可居住性，不能隻關註樓市對於經濟和財政的影響，不關註行業本身的運行規律。在樓市運行進入"新常態"後，政府必須要接受樓市開發和銷售低速增長是必然性，並通過加強公共服務配套，調整住房供應結構來做實供應的有效性，更好地匹配需求，這是促進樓市進入新一輪增長的唯一機會。
在限購放松之前，各界都在呼籲要放松限購，但發現放松限購提振樓市的效果僅限於一兩周。於是又有人說，限購之所以效果不彰，關鍵在於銀行信貸的支持力度不夠，於是又開始呼籲要放松限貸。目前，限貸寬松是必然的，但筆者認為，相比限購來說，限貸放松對於樓市刺激的效果好不到哪去，不解決樓市結構性問題，樓市回暖將遙遙無期。令人憂慮的是，對於解決目前樓市結構性問題到瞭集體漠視的地步，反而一致地強調目前樓市是如何疲軟，誇大當前市場非常有限的調整的負面作用，這是一個非常危險的信號。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-02/11084421552.shtml
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