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  "香港樓宇按揭正陷入低谷，新造按揭大幅減少"。減息實屬迫不得已，未來無論香港同業拆息按揭(下稱'H按')還是最優惠利率按揭(下稱'P按')，都將因應市況隨時調整台中東區農地貸款定價策略。"面對匯豐帶頭減息，中銀香港總裁和廣北正式迎戰。

  P按指銀行設定的最低優惠息率，H按俗稱香港同業拆息按揭，息率浮動，樓價急跌時，銀行有權要求借款人提前償還部分貸款，以符合金管局設定的資產負債比率。目前，香港84.6%的按揭選擇P按，另有11.8%采用H按。

  作為按揭市場的兩大"頭馬"，香港按揭減息戰一觸即發。多傢銀行的實際息率逼近香港金管局規定的P按下限2.15%，另附贈最多1%的現金利息回贈，換言之，買房的貸款成本足足比內地低瞭2/3。

  盡管利息已低無可低，仍無法刺激蕭條的香港樓市。一手市場，整整一個月全港僅有3個樓盤售賣，其間賣出67夥，成交金額7.43億港元，約等於旺季的單日成交。二手市場自2月底政府推出"雙辣招"以來，同樣持續低迷。

  利率迫近監管下限

  2月底，香港金管局出臺新的《內評法》，將新造按揭的風險加權比例從7%-8%翻倍至15%，幾乎所有銀行都被迫加息0.25厘，將增加的成本轉嫁至客戶。好景不長，樓市成交低迷很快影響到銀行按揭業務，富邦、大新等中小型銀行率先低調減息，P按實際息率低至2.15%，觸及金管局的P按定價下限。

  5月22日，有地產代理爆料樓按"二哥"匯豐帶頭減息，實際按息定位2.15%至2.2%，主要針對部分卓越理財客戶，另設1%的利息回贈。5月27日，市場占有率最高的中銀香港加入戰局，消息指，該行H按降至Hibor加1.9，按目前香港同業拆息(H)0.2%計算，實際息率僅2.1%，低過匯豐，P按暫時不調整。

  和廣北出席股東會後表示："樓市低迷致使新造按揭增長放緩，正處於數年來的谷底，但減息空間不大，料對提振業務表現效果有限。"

  截至發稿時，香港按揭市場另外兩大巨頭，恒生銀行對本報表示按揭利率沒有改變但會根據個案而不同，渣打銀行則表示不評論市場消息。

  經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓對本報透露："大多數銀行不願高調減息，針對信用記錄良好，或者借貸不足七成的客戶，都可以特事特辦，提供最低2.15%的優惠利率。但實際成效不佳，因投資者普遍看空樓價走勢，發展商亦減緩推盤速度。"

  根據金管局統計，4月香港新取用按揭貸款額較3月份減少19.4%，至150億港元，新申請個案環比銳減28.4%至7370宗。涉及一手和二手交易的批出貸款額分別減少11%和36.9%。

  劉圓圓介紹，2010至2011年間，樓市成交興旺，每月新取用按揭貸款平均超過300億港元，若計及2年樓價上漲，整個按揭市場縮水超過1倍，"市場冷清倒逼銀行減息"。

  一手"無樓買"

  近期按息市場冷清的一大原因是新盤匱乏。

  4月29日，香港政府推出《一手物業銷售條例》，發展商須確保售樓書的描述與250米內現有的每一條街道、每一個建築物結構相同；售樓前，必須提前三日向公眾公佈單位售價，亦不可開售前宣稱已獲意向價訂購。任何虛假或失實陳述，最高刑罰可判監7年和罰款500萬港元，堪稱香港史上最嚴厲的銷售條例。

  有大型發展商銷售總監向本報抱怨，新規幾乎打亂瞭集團近半年的新盤部署，必須重新上載售樓文件，原先敲定的部分預售樓花亦須重新審核。記者追問何時會推出新盤時，他表示管理層已下達封口令，任何放風言論隨時可能攤上刑事責任。

  新規剛"滿月"，5月份隻有3個樓盤在售，其間成交67夥，成交7.43億港元。地產代理感嘆："單月成交隻等於2年前的單日成交，買傢無樓可買。"

  據美聯物業統計，5月首27日一手私樓註冊量錄得482宗登記，較4月同期的810宗大幅下滑逾四成；今年首5月，一手住宅登記4236宗，創下2006年以來的7年同期最低紀錄。

  樓價可跌40%？

  "20%的印花稅已趕絕大部分投資者，換樓需求亦受到壓抑，房地產市場已步入'冰河期'。"香港理工大學建築及房地產系教授許智文向記者披露，有數十個新樓盤正在等待政府批準預售，發展商需適應新例不假，也不排除發展商刻意減緩推盤步伐，待價而沽。

  一、二手市場蕭條，政府卻無意修改調控政策。TVB引述來自政府的高層消息稱，樓價不會直線下跌，目前回落屬短暫調整。未來利息一定會上升，樓價自然下跌。 該高層指，就算樓價跌兩成，政府也不會擔心。而長遠樓價即使下跌40%，亦有信心避免1998年和2003年的"負資產潮"重現。

  記者就此言論向香港運輸及房屋局求證，政府發言人拒絕就消息來源給予評論。

  身兼長遠房屋策略督導委員會成員的許智文表示，政府的邏輯在於近半數樓盤的按揭貸款已供完，剩餘貸款餘額僅約三至四成需償還，即使樓價急跌，業主持貨風險有限。

  "但這2年高位入市的新置業者，按揭比例普遍達到七成(或以上)，若樓價暴跌40%，配合息率上升，很難保證不出現一定規模的償付危機。"

  許智文強調，樓價急跌會引發銀行業連鎖效應。為確保符合巴塞爾協議III等規定的資本要求，銀行一方面被迫加息，還會催促H按買傢提前還款。屆時，香港政府或需效仿美國接管房利美和房貸美，利用財政儲備向"金融系統"輸血；相信當局不會放任樓價無序下跌。







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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-30/08563222086.shtml

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