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  自興業銀行停止房地產夾層融資業務風聲傳出後，就像打開瞭潘多拉盒子，撬起瞭地產開發商原本死死掩蓋的資金魔瓶。

  3月17日，興潤置業資金鏈斷裂，欠下35億元巨債，瞬間成為媒體關註焦點。隨後，21世紀網趕赴興潤置業開發的高檔樓盤"桃園府邸"現場，現場除瞭有工人正在拆卸腳手架外，樓盤顯得荒敗而冷清。

  興潤置業到底是一傢什麼樣的企業，他的債務危機為何能驚動央行和外媒？

    興潤置業死亡事件

  3月19日，21世紀網趕赴浙江奉化市興潤置業開發的高檔樓盤"桃園府邸"，現場頗為冷清，並沒有施工隊作業，售樓處也人去樓空，現場有工人正 在拆卸腳手架，而興潤置業的辦公大樓也變成瞭安利。桃園府邸當初規劃51幢獨立別墅、172幢雙拼別墅，計劃於2013年12月交付，但目前卻面臨爛尾。

  21世紀網實地采訪瞭解到，該樓盤排屋最低價560萬元/套，獨立別墅最高售價3000萬元/套，而奉化不過是浙江一個縣級城市，如此房價早已接近北上廣深等一線城市。

  據當地人介紹，興潤置業是奉化頗為有名的房企大佬，其開發歷史超過20年，奉化當地大部分高檔住宅小區均出自興潤置業，據不完全統計，興潤置業目前已開發房產面積100多萬平方米。

  有知情者介紹，興潤置業最輝煌的時期是在2006年，當年度該公司完成營收25.01億元，在寧波百強企業中位列第33位，躋身寧波本土房地產建築類企業前5位，而興潤置業樓盤質量也在奉化當地口碑很好。然而，一夜之間所有的榮譽都已變成遙遠的回憶。

  據當地官方網站對外公佈的信息顯示，興潤置業實際控制人沈財興、沈明崇父子因為經營不善，導致公司資金鏈斷裂，負債35億元，公司資產實際上隻 有30億元，目前已經資不抵債。這35億元債務中，拖欠銀行貸款逾24億元，有事實憑據的民間借貸7億元左右，另拖欠4億工程款和工資，此外，還存在數額 巨大的"疑似假按揭"近2.4億元。但是這一說法，在21世紀網實地調查過程中，並沒有得到相關部門的正面回復，興潤置業有關人士也沒有出面作出回應。

    畸形土地財政的產物

  興潤置業資金鏈苗栗貸款二胎年息斷裂，對當銀行業的重創可想而知。

  據奉化市金融辦預計，2014年度，該市由於興潤事件，將新增19億元不良貸款，使不良貸款率達到5.27%，居浙江首位。

  公開資料顯示，興潤置業在當地頗有地方財政背景，成立於1987年的興潤置業是經過當時奉化縣人民政府批準成立的全民所有制企業，原名奉化市城 鎮建設開發有限公司，2003年以股份制形式轉為有限責任公司，2005年更名為浙江興潤置業投資有限公司，其擁有註冊資金4億元，並獲得國傢房地產開發 一級資質。

  一位地產業內人士向21世紀網分析，像這樣的當地房企未來主要取決於房地產政策走向，興潤置業是畸形土地財政的一個產物縮影，興潤置業在後來的發展過程中，不斷捆綁更加龐大的利益相關方：政府、銀行、供應商等等。

  事實上，興潤置業資金鏈早在4年前就已經開始承壓，期間，當地政府多次召集金融機構開會，"要求所有銀行維持現有授信，降低利率，不得壓貸遲貸，並且拿出財政資金給予轉貸。"

  而導致這傢房企倒下原因，也跟地方政府抬高地價不無關系。

  據此前媒體報道，2010年1月浙江興潤置業以6.6億元的價格，拍得奉化市一塊住宅用地，折合樓面價7852元/平方米。三個月前，附近一塊容積率接近的住宅用地拍賣，隻賣到樓面價3204元/平方米。

  僅在這塊地上，興潤置業資產就縮水3.9億元。而在長汀村舊村改造項目上，由於地價下跌該公司資產縮水至少10億元。

  與此同時，中國房地產市場在2013年出現瞭逆轉，三四線城市的市場基本飽和民間2胎代償房屋2胎代書任何問題免費諮詢，開發產能嚴重過剩，隻有一線城市和部分二線城市，還有較大空間， 因此要讓房企貸款--拿地--開發--貸款這種10個鍋子7個蓋的遊戲繼續玩下去，首先是房子銷售回款暢通，一旦銷售回款環節出現問題，資金鏈就面臨崩 潰。

  "興潤置業僅僅隻是中國地產房企倒塌的一個開始，未來將會有更多玩10個鍋子7個蓋的地產開發商垮掉，也並不排除千億房企出現這種狀況，大部分城市房地產的擊鼓傳花遊戲已近尾聲，地產泡沫破滅絕非興潤置業孤例。"上述地產業內人士向21世紀網表示。

   90%地產商資不抵債？

  中國金融智庫首席金融學傢、中央財大研究院宏皓在其博文中表示，興潤置業標志地產商跑路潮來臨，中央無論調控與否，地產泡沫都會破滅。

  從今年以來房企公佈的數據來看，無論是在投資還是銷售方面，中國房地產市場增長已經顯出疲態。

  3月13日，國傢統計局公佈2014年1至2月份全國房地產開發和銷售情況，從數據上來看，2014年1-2月份主要的特征就是同比增速下滑。主要表現在：

  1 -2月份全國房地產開發投資7956億元，同比名義增長19.3%，增速比去年全年回落0.5個百分點，投資增速小幅回落；全國商品房銷售面積10466 萬平方米，同比下降0.1%，同時商土融建融苗栗南庄土融建融品房銷售額7090億元，下降3.7%；開發企業資金到位情況已步入去年順暢，全國1-2月開發企業資金到位情況同比 增長由去年全年的26.5%下滑至12.4%。

  野村證券在近期發佈報告中亦指出，中國經濟面臨的頭號風險並非影子銀行或地方政府債務，而是房地產市場的過渡投資問題。

  據溫州市中級人民法院官網顯示，去年溫州共司法拍賣房產918處，交易額46.96億元，其中52%屬金融債券抵押房產，涉及不良資產120餘億元。而拍賣房產平均標的額超過300萬元，這讓有意向參與拍賣的競買人望而卻步，全年司法拍賣成功率不到5%。

  "根據最近一年多100多個城市的情況顯示，中國90%的地產商早已是資不抵債，銀行貸款、信托、中小企業債、私募基金、民間借貸、高利貸等融資手段齊發，90%的地產上負債率都在150%-200%以上"，宏皓稱。

  但根據同花順Ifind數據顯示，申萬一級行業中，房地產行業的資產負債率為73.27%。

  宏皓更是悲觀地認為，目前所有的地產商都是全員融資，平臺的上市房企國內融不到資，就去海外融資，但是更多的房企要為這兩年高價拿地付出慘重代價，隻要融不到資，90%的地產商都會像興潤置業一樣轟然倒塌。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-21/08142655154.shtml

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